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新葡亰在线_[评论]宋延庆:房企“千亿”迷雾几何?

编辑:澳门新葡亰 来源:澳门新葡亰 创发布时间:2021-05-29阅读29428次
  本文摘要:最近几天,千亿房地产企业的报道和讨论很多。

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最近几天,千亿房地产企业的报道和讨论很多。只是,在企业每月发表业绩速报和预报之前,有些数据不正确。而且,事实证明,本来不应该只有客观存在的合同销售额数据,不同机构的名列数据不完全一致。也许比企业快报慢的排名本身也是房地产业的奇景之一。

充满了非常简单的名单,分析千亿的内涵,也许很有意义。把重点放在三点上。首先,有几家销售额超过千亿的房地产企业,至今仍未知。公开发布信息显示,目前有四家超过1000亿的企业,分别为1412.3亿元、1078亿元绿地、1018亿元保利和1000亿元。

但是,这四家也有三点说明。一、销售口径不完全一致。房地产企业的销售额分为合同销售额、合同销售额。令人失望的是,不同企业的口径显然不完全一致。

据内部新闻报道,万科的1412.3亿元是合同销售额,还没有包括50亿元左右的股票,没有签字的合同销售额。其他三家,有的报道是销售额,有的报道是销售收入的构筑。一般来说,房地产企业的销售收入约占合同销售额的70%。

一两个字的差距,可能会下降几百亿美元。但是,目前可见的数据并非全部来自企业月度公告。更令人失望的是,绿地和万达还没有上市,销售额至少是参考数据,至少从时间上可以基本确认会计学所的审查。

即使是中国的GDP数据,也不是必须修改一次何况上市企业的销售额不是销售收入和营业收入。因此,在看销售排行榜时,最好重点看排行榜,明确数据,直到企业发表公告为止。

这又有第二个问题。公告数据正确吗?数据口径完全一致吗?实际上不正确,也不完全一致。绝大多数企业不可避免地会对财务报告进行粉饰。其中,粉饰方法包括销售未结算资源、控制销售节奏、削减峰谷等。

笔者在很多文章中被批准,只限于本文的主题,在这里还在进行。只是,像统计数据一样,希望读者能够意识到企业的数据也是人为加工的。此外,除了少数企业外,大多数企业发布的销售额都是分割报告后的销售额,而不是权益重复后的销售额。

这符合会计标准,但确实不会引起幻想。例如,如果某企业的合同销售额为1000亿元,该企业的40%销售额来自合作开发项目,合作开发项目企业的权重约为50%,实际上属于企业的权益销售额为800亿元。这里不应该重点提到绿城和融创。绿城公布的547亿元销售额中,合同销售额509亿元融创公布的销售额既有合同销售额356.4亿元,又公布了权益销售额293.5亿元。

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这种诚实是宝贵的。第三,很多人关心的是千亿企业数量的变化。

据说2010年万科首次构筑了合同销售额千亿美元的2011年,万科家庭仍超过千亿美元。到了2012年,千亿企业一下子暴涨到三四家,还不包括中国建筑。

10月10日,中海宣布,2012年年销售额为1115.2亿港元,换算人民币897.2亿(去年12月31日外币价格为0.8045)。如果一些企业不同意分割,中国建筑房地产业务的分割销售额也达到千亿美元。因此,2012年千亿企业可能有五六家。

到2015年有多少千亿住宅企业?从一线住宅企业来看,达到900亿元的有6家企业。如果没有内外根本变动,这六家企业同意千亿佩服。

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第七名及其后,销售额大致与前6家相比4、500亿。根据后几家企业的战略布局和业绩增长率,销售额在3年内翻了一番(年平均增长率为26%),到2015年可能还没有4、5家企业。也就是说,到2015年千亿住宅企业有可能减少到10家左右。

再强调一次前提:如果没有内外根本变动。当然,波动是客观存在的。到2015年为止,千亿企业分散,黑马似乎慢慢跃进千亿佩戴是不可避免的。

请不要忘记。之后的市场竞争,除了内涵的自我发展之外,通过收购重组,企业的业绩可以。毕竟,无论是销售口径和实际数据,还是千亿企业数量,动态数据在竞争结构再次发生根本变化的市场中,变动都意味着,静态分析只是预测。


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